مدیر ساختمان 

با پیشرفت تکنولوژی و پیدایش کلانشهرها ، جوامع انسانی برای حل مشکلات خود به دو چیز نیاز دارند:قانون و مدیری برای اجرای آن.واحد ها و مجتمع های مسکونی مثالی کوچک از این جامعه انسانی هستند. برای ایجاد نظم و آرامش و اجرای قانون در هر ساختمان نیازمند فردی هستیم که اداره این امور را به دست بگیرد.در قانون مالکیت ساختمان اختیارات ، وظایف و همچنین نحوه انتخاب مدیریت ساختمان ثبت شده است.

اما بسیاری از افراد با این قوانین آشنایی ندارند.در این مقاله قصد داریم با این قانون آشنا شویم و درک بهتری نسبت به مدیر ساختمان و وظایف آن داشته باشیم.

مدیر ساختمان کیست ؟

یکی از بزرگترین دلیل های نظم بخشیدن به کارها مدیریت درست ، اصولی و به موقع می باشد.مدیر ساختمان شخصی است که از بین اعضای آپارتمان یا مجتمع های مسکونی انتخاب می شود و مسئول رسیدگی به تمامی امور مشترک ساختمان مانند جمع آوری شارژ و پرداخت هزینه ها,رسیدگی به درخواست ها و شکایات ساکنین و حفاظت عمرانی ساختمان است.

نحوه انتخاب مدیریت ساختمان چگونه است ؟

بر اساس قانون ، این شخص با رای مستقیم مجمع عمومی مالکین انجام می شود.در نهایت فردی با صلاحیت لازم وکافی انتخاب می شود.یکی از سوالات مهم در زمینه انتخاب مدیر این است که : آیا این امکان وجود دارد که مدیر ساختمان از میان مستاجرین ساختمان انتخاب شود؟ در پاسخ به این سوال همواره  پاسخ های مختلفی وجود داشته است .برخی می گویند که مستاجرین نمی توانند به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شوند و مدیر باید از میان یکی از مالکان انتخاب گردد ،این دسته از افراد دلیل خود را اینگونه بیان می کنند که اولا مدت زمان بر عهده داشتن سمت مدیریت بر طبق قانون دو ساله می باشد و مدت زمان قرارداد مستاجرین معمولا یک ساله می باشد. آنچه در این نظر بر وظایف مدیر تاثیر می گذارد آن است که مستاجری که مدیر است اگر قبل از اتمام دوره  قرارداد اجاره اش تمام شود و به ساختمان دیگری برود، مدیریت ساختمان قبلی برایش مقدور نیست یا نمی تواند به صورت کامل به امور آن رسیدگی کند. اما این دیدگاه در مورد مالکی که ملک خود را در ساختمانی که مدیر است می فروشد نیز صدق می کند.

شرح وظایف  و اختیارات

حال که دانستیم مدیر ساختمان کیست ، به شرح وظایف آن می پردازیم :

１- بیمه ی آتش سوزی : تمامی آپارتمان ها اعم از مسکونی ، اداری ، تجاری و … باید دارای بیمه ی آتش سوزی باشند تا در صورت اتفاق ناگهانی وقوع حادثه ساکنین تحت پوشش بیمه قرار گرفته و آسیب های مالی به حداقل برسد . وظیفه ی این امر بر عهده ی مدیر ساختمان است . پس می توان اولین و اصلی ترین وظیفه را بیمه نمودن آپارتمان در زمینه ی آتش سوزی نام برد .

ماده 20 آیین نامه ی قانون مالکیت  آپارتمانها می گوید : مدیر یا مدیران موظفند  تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند . سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر ، تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد .

２- حفاظت عمرانی از ساختمان : از دیگر وظایف مهم و اساسی مدیر یک ساختمان رسیدگی به بخش های آسیب دیده یا آسیب پذیر ساختمان می باشد .مدیر ساختمان باید بخش های آسیب پذیر و فرسوده ی ساختمان که خطر تخریب یا آسیب زدن به دیگر بخش ها را دارند یا موجب نارضایتی ساکنین می باشند را شناسایی و ثبت نموده و پس از گرفتن شارژ و مشورت با مجمع عمومی و ساکنین ، به تعمیر آنها بپردازد .

３- معین نمودن میزان شارژ هر واحد : هر آپارتمان دارای مجموعه هزینه هایی است که باید محاسبه و پرداخت شوند . این هزینه ها شامل : هزینه ی سرایداری ، نگهبان ، نظافت ، متصدی آسانسور ، نگهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمت‌های مشترک ، قبوض آب و برق و گاز قسمت های مشترک و … می باشد . این هزینه ها (که در اصطلاح به آن شارژ گفته می شود) را باید از ساکنین ساختمان جمع آوری کرده و پرداخت نمود . این میزان شارژ امکان دارد به نسبت نفرات ، متراژ واحد و … متفاوت باشد.

تشخیص و تعیین میزان شارژ هر واحد از جمله مهمترین وظایف می باشد . در این مورد “ماده 21 قانون تملک آپارتمان ها” بیان نموده است که : مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند. 

４- گرفتن مبلغ شارژ از ساکنین و پرداخت هزینه ها : مدیر ساختمان علاوه بر آنکه باید میزان شارژ هر واحد را مشخص و به ساکنین و مجمع عمومی مالکین اعلام کند ، وظیفه دارد مبلغ شارژ را جمع آوری و صرف هزینه های مشخص شده کند. به نوعی می توان گفت : جمع آوری هزینه شارژ نیز از مهمترین وظایف هر مدیر ساختمان می باشد . 

５- تعیین قوانین ساختمان و اطلاع رسانی به ساکنین : از دیگر وظایف مهم و اساسی مدیر ساختمان ها این است که موظف اند با مشورت مجمع عمومی مالکین ، آن دسته از قوانینی که باید توسط ساکنین رعایت شوند را پیش بینی و در چارچوب آیین نامه درج و به اطلاع ساکنین برساند . 

６- رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین : مدیر ساختمان وظیفه دارد به کلیه اختلافاتی که امکان دارد در بین ساکنین نسبت به فضاهای اشتراکی یا هزینه ها ایجاد شود ، رسیدگی کند . همچنین وظیفه دارد تا پاسخگوی شکایاتی که ساکنین نسبت به هزینه شارژ دارند باشد یا درخواست های ساکنین نسبت به عیب و ایرادهای فضاها و خدمات اشتراکی را رسیدگی کند .

در صورتی که مدیر ساختمان نسبت به این شکایت‌ها واکنش مناسبی نداشته باشد و به آن ها رسیدگی نکند ، ساکنان می‌توانند به دستگاه قضایی مراجعه نموده و شکایتشان را مطرح نمایند . 

７- تایید و ارائه ی رسید تسویه حساب هزینه‌ های ساختمان : اگر مالکی قصد انتقال واحد ساختمانی اش را داشته باشد ، باید کلیه اسناد تسویه هزینه‌ های ساختمانی را به دفترخانه اسناد رسمی تسلیم کند . این اسناد باید به تایید و امضای مدیر ساختمان نیز رسیده باشد . فقط در این حالت است که اسناد معتبر بوده و صحت دارند . 

８- صورت برداری از ‌جلسات مجمع‌ عمومی مالکان : یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان ، صورت برداری و ثبت موضوعات تایید شده در مجمع عمومی مالکان می باشد . در این زمینه قانون طبق ماده ی 12 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها بیان داشته است که : کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورت‌ جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .

بیشتر بدانید

مجمع عمومی نهادی است که از تمام مالکین ساختمان تشکیل شده و انتخاب مدیر ساختمان بر عهده این مجمع میباشد.

مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک جلسه داشته باشد و در آن مدیر ساختمان را برای یک سال آینده انتخاب کند.

انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر ساختمان بلامانع است.

مجمع می‌تواند به جای انتخاب یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد.

حقوق مدیریت ساختمان و امتیازات آن

تعیین و انتخاب مدیر ساختمان  از میان یکی از اهالی ساختمان صورت میگیرد و یا در صورت توافق، شخصی از بیرون انتخاب می گردد . مدیر ساختمان معمولا پس از انتخاب شدن مانند هر شخص دارای شغل ، حقوق و مزایایی می باشد . معمولا اگر این مدیر از بیرون ساختمان انتخاب شود بر طبق قانون وزارت کار با او قرارداد بسته می شود و از همان میزان حقوق و مزایای مشخص شده در این قانون بهره مند می شود .

سوال مهمی که پیش می آید این است که حقوق و مزایای در نظر گرفته شده برای مدیر قرار است از کجا تامین و پرداخت شود ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که : هزینه‌های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران در ساختمان مطابق بند ۲ ماده ۲۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در زمره هزینه‌های مشترک قرار گرفته است .

استعفا مدیر 

در صورتی که  مدیر یا یکی از مدیران انتخاب شده در ساختمان دچار مشکلاتی شود و یا به هر دلیل دیگری توانایی ادامه ی کار و مسئولیت هایش را نداشته باشد ، می تواند استعفای خود اعلام کرده و از سمت خود کناره گیری کند .این فرد دیگر وظیفه یا مسئولیتی در قبال امورات ساختمان ندارد. پس از آن مجمع عمومی فوق العاده شکل گرفته و وظیفه دارد تا در سریع ترین زمان ممکن جانشین را انتخاب کنند .همچنین در قانون تملک آپارتمان اینگونه آمده است که در صورت استعفا ، فوت یا برکنار کردن مدیر, قبل از انقضای مدت مجمعی به منظور انتخاب مدیر جدید برگزار شود.

حال نکته ای که در استعفای مدیر ساختمان نسبت به وظایف نیمه کاره اش مد نظر است این می باشد که : اگر مدیر حین انجام وظیفه از سمت خود به هر دلیلی کنار برود آیا مدیر بعدی می تواند آن وظیفه را اجرا نکند؟ جواب این سوال را باید ساکنین ساختمان بدهند ، چرا که مدیر بعدی توسط این مجمع تعیین می گردد.

 با توجه به مواردی که در این مطلب ذکر شد با مهمترین وظایف مدیر ساختمان آشنا شدید. این وظایف کارهایی هستند که یک مدیر باید انجام دهد. اما گاهی به صورت کاملا اتفاقی مشکلاتی پیش می آید که جز وظایف مدیر نیست اما می تواند با توجه به اختیارات خود به حل و فصل آن رسیدگی کرده و آرامش را به ساکنین بازگرداند. برخی از این مشکلات نیازمند هزینه می باشند که باید با توافق ساکنین پرداخت شود. برخی نیز نیازمند همکاری ساکنین است.

معمولا مدیران ساختمان ها در پیگیری و رفع مشکلات از ساکنین کمک می گیرند. این کار سبب تقویت هماهنگی بین مدیر و ساکنین شده باعث ایجاد ارتباط سازنده بین افراد می شود .

مجموعه کاردان امکان استخدام مدیر ساختمان و انجام وظایف مربوطه را برای شما فراهم کرده است . برای در خواست خدمت میتوانید بر روی لینک کلیک نمایید